Em razão da pandemia da coronavírus (Covid-19) e visando a disseminação da doença, e da decretação do estado de calamidade pública no Brasil em vários estados e municípios assim como a determinação de quarentena nos deparamos com a necessidade do fechamento do comércio e interrupção da prestação de serviços não essenciais.  

Com essas determinações é indiscutível e, imensurável o número de pessoas prejudicadas com a redução de renda ou ausência dela.  

E neste sentido nos deparamos com uma situação que foi amplamente debatida nestas últimas semanas: O CONTRATO DE LOCAÇÃO. 

E, a pergunta mais recorrente O que eu faço com meu contrato de locação? 

Até mesmo pela ausência ou não recorrência de fatos como o que estamos vivendo, a lei de locações nada prevê sobre o que fazer com o contrato de locação em casos de calamidade pública, o que nos traz o entendimento de que o aluguel, seja residencial ou comercial, deverá ser pago em sua integralidade na data estipulada.  

Mas, não podemos deixar de analisar o fato de que, uma determinada parcela da população não terá renda suficiente para arcar com o valor do aluguel. 

E, nossa primeira sugestão é:  DIÁLOGO. 

O momento que vivemos é extremamente atípico e afeta a todos, assim, a primeira posição a ser tomada é o diálogo e a negociação.  

Faça uma análise do “cenário econômico” do seu setor, analise minuciosamente seu fluxo de caixa e projete cenários positivos e negativos e com essas informações abra espaça para uma conversa.  

Diante deste momento de incerteza são necessários a compreensão e o senso de coletividade de ambas as partes para enfrentar esta situação. No cenário atual, as pessoas terão dificuldades de adimplir os valores, devendo buscar maneiras extrajudiciais para resolver a questão de forma a beneficiar a todos. 

Importante frisar que o diálogo é essencial para superar este momento, sendo crucial a negociação entre as partes, podendo estes ajustarem a melhor forma para que ambos não sejam prejudicados. 

Indicaremos a seguir algumas soluções que podem ser aplicadas nos contratos de locação durante a pandemia: 

1. REDUÇÃO TEMPORÁRIA DE PARTE DO ALUGUEL COM OBRIGAÇÃO DE PAGAR A DIFERENÇA DE FORMA PARCELADA.

Para essa primeira sugestão, locador e locatário decidem um percentual de redução no aluguel durante o período de quarentena. Porém, essa redução será interpretada como um parcelamento, devendo ser pago posteriormente.  

Deve ser realizado um aditivo ao contrato de locação prevendo essa hipótese.  

Ambas as partes seriam beneficiadas, o locador teria a certeza de que receberia o lucro desta locação, além da garantia de preservação do contrato, visto que, em razão da crise a probabilidade de alugar o imóvel rapidamente diminuiria muito. E o locatário poderá usufruir do imóvel normalmente, não sofrendo prejuízos maiores em razão da situação vivenciada. 

2. DESCONTO DO ALUGUEL

A depender do histórico, principalmente de adimplemento do aluguel, o proprietário poderá optar em oferecer um desconto do aluguel durante a crise, mas esse valor não poderá ser cobrado futuramente. 

Ressalta-se que existem diversos projetos de lei que visam estabelecer um padrão de como deverá ser a cobrança dos aluguéis nesta época, porém até o momento nenhum dos projetos foi aprovado.  

3. EU POSSO SER DESPEJADO?

Mesmo diante de todos os esforços para um acordo, pode ser que não haja empatia e nem viabilidade, por qualquer outro motivo para então formalizar ou chegar a um consenso.  

E então, inquilinos não conseguirão arcar com suas responsabilidades em razão de ausência total de renda.  

A lei do inquilinato prevê que em caso de não pagamento, o proprietário poderá despejar o seu inquilino. 

Mas será que é possível o despejo diante de uma calamidade pública? 

Um dos objetivos fundamentais da nossa República é construir uma sociedade livre, justa e solidária, respeitando-se a dignidade da pessoa humana, assim diante de uma calamidade pública devemos relativizar o direito de propriedade em decorrência da necessidade de atender novas situações sociais emergenciais. 

Com isso, relativizamos inclusive a interpretação do despejo. 

Estamos diante de um cenário de Calamidade Pública, ou seja, um estado de exceção e, neste caso, o inquilino deixou de pagar por um motivo especial (ou caso fortuito ou de força maior) e assim,  por não possuir renda nem que ocorra uma redução de valores, estes não poderão ser pagos.  

Em razão da calamidade pública, está em tramitação o Projeto de Lei 936/20 que altera a Lei do Inquilinato para impedir a execução de ações de desocupação de imóveis urbanos, residenciais ou não, enquanto durarem as medidas de enfrentamento da pandemia de Covid-19 no País.  

Em análise na Câmara dos Deputados, o texto autoriza, no entanto, ações de despejo se o imóvel não estiver sujeito a medidas de combate à pandemia, como a ordem para paralisar atividades no comércio e na indústria. 

Segundo a Lei do Inquilinato, os imóveis urbanos podem ser utilizados para moradia, comércio, indústria, educação, saúde, entre outras destinações. 

O projeto também proíbe, durante o estado de calamidade pública, o término de contratos de locação de imóveis urbanos por falta de pagamento do aluguel. A proposta garante ao locatário desconto de 50% no valor do aluguel por quatro meses ou enquanto durar o estado de calamidade, devendo, ao fim desse período, quitar o saldo remanescente em até 12 meses. 

Caso não tenha condições de prover o próprio sustento, mesmo diante do desconto de 50%, o locatário ficará isento do pagamento de aluguel no período. O texto deixa claro que essas medidas também não se aplicam a imóveis não atingidos pelas ações de combate à pandemia. 

O Projeto de Lei 936/20, por fim, também veda, durante os efeitos da calamidade pública, a aplicação de rito sumário (até 15 dias) para desocupação de imóvel urbano em caso de permanência de sublocatário no imóvel após o fim do contrato de locação. 

Fontes: 

Camara dos Deputados: https://www.camara.leg.br/

Artigo escrito por: Paulo Henrique Tavares – Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com MBA em Administração Legal pela Escola Paulista de Direito. Pós-graduado pela Fundação Getúlio Vargas em Estruturas e Operações Empresariais. Possui vasta experiência de atuação em instituições financeiras. Destaque para a atuação em reestruturação de empresas, redução de passivos, estruturação societária, Direito Empresarial e elaboração de estruturação de negócios. Possui especialização na nova Lei Geral de Proteção de Dados através da Fundação Carlos Alberto Vanzolini e Implantação de Compliance. É Diretor Jurídico do Esporte Clube São Caetano. Especialidades: Direito Empresarial, Societário e Contratual.

Amanda Soares – Graduada em Direito pela Universidade Paulista, com especialização e prática em Direito Imobiliário e registral pelo CERS-SP e incorporação de edifícios pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP).

Caroline Ferreira – Graduanda em Direito pela Universidade Metodista de São Paulo. 

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