Você já se deparou com propaganda/publicidade de comercialização de um imóvel sob o programa da Caixa Econômica Federal: “Minha Casa, Minha Vida”?

Você sabe o que é o contrato de financiamento associativo? Sabe como funciona a formação de grupos? E o prazo para entrega do imóvel, quando será?

Após inúmeras consultas de dúvidas recebidas no escritório, resolvemos preparar um conteúdo específico sobre tudo o que você precisa saber sobre a modalidade de financiamento associativo (PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA DA CEF) e os possíveis atrasos na entrega do imóvel.

Muitas construtoras realizam a venda de imóveis na planta sob este programa da Caixa, porém, no contrato de compra e venda, deixam de explicar os procedimentos do contrato de financiamento associativo, dentre eles a necessidade de formação de grupos mínimos para o início das obras, prazo para entrega das chaves, dentre outros pontos de suma relevância.

Tal ocultação/omissão geralmente é feita com o intuito de induzir o consumidor a erro.

As vezes os contratos de compra e venda desta modalidade possuem prazo incerto e indeterminado para entrega das chaves, condicionando o prazo de entrega das chaves da unidade autônoma à assinatura do contrato de financiamento, o que é abusivo nos termos do artigo 39, I do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos.

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça, em 11/09/2019, por meio do julgamento do recurso especial de afetação (REsp 1.729.593 / SP), fixou teses para a serem aplicadas por todos os juízes e órgãos julgadores em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, quais sejam:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

 1.3. É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor

Em resumo, caso o contrato de compra e venda não conste um prazo certo e determinado para entrega da obra ou caso esteja condicionando a entrega da obra à assinatura do financiamento junto a Caixa, esta cláusula é nula e abusiva.

Dessa forma, constatado atraso para entrega da unidade autônoma, o comprador fará jus à: 1) Indenização mensal de 0,5% sob o valor do contrato durante todo período de atraso; 2) Restituição de todos os valores pago à Caixa a título de “juro de obra” durante o período de atraso; 3) Indenização por dano moral; 4) Recalculo do saldo devedor, substituindo o índice do INCC e aplicando-se o IPCA.

E não se deixe enganar, a mera expedição do “habite-se” (súmula 160 do Tribunal de Justiça de São Paulo) do empreendimento não cessa a mora da construtora – o ato ilícito se perpetua até a efetiva entrega das chaves ao consumidor – comprador.

Caso ainda tenha dúvidas sobre o tema, entre em contato conosco através do e-mail: vieiratavares@vieiratavares.com.br.

Gabriel Salles Vaccari

Graduado em Direito pela Faculdade Uniban em 2014. Especialização em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas e Novo Código de Processo Civil. Pós-graduando em Processo Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.

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